被Call Loan點算？可導致破產？供樓人士須知Call Loan限期及後果

近年香港樓價呈下行趨勢，對於正在供樓的人士，可能最怕就是突然收到銀行Call Loan通知。到底銀行在什麼情況下才會主動Call Loan？收到通知後，在緊迫的Call Loan限期前可以點算？收到通知後可以怎樣應對？林志宇律師事務所團隊將深入分析Call Loan常見成因、法律程序及潛在後果，在不幸面對Call Loan時，能沉著應對，保障自身權益。

「Call Loan」原則上適用於所有種類的貸款，指債權人提早向債務人要求清還全數貸款。但於香港，「Call Loan」普遍指銀行（作為按揭承按人）根據按揭合約條款，要求借款人在一個指定的Call Loan限期內，一次過償還所有未還清的按揭餘額。在香港這種情況並不常見，通常只在借款人出現嚴重違約、還款困難或其他高風險情況下才會發生。一旦收到Call Loan通知，這代表銀行對借款人的還款能力或信用有疑慮，為應對按揭貸款成為壞帳的風險，因而採取行動，發出Call Loan而要業主於限期前還清貸款。

銀行決定是否對按揭貸款進行Call Loan並無不變的準則，最終決定權在於個別銀行根據其內部風險評估及按揭合約條款而定。但背後的主要動機都是為了減低信貸風險。常見可能觸發銀行Call Loan的原因包括：

 

• 長期拖欠供款，例如連續幾個月未能準時還款。

• 違反按揭合約條款，例如未經銀行同意出租物業、申請二按等。

• 借款人財政狀況突然惡化，例如失業、破產或涉及刑事案件。

• 物業價值大幅下跌，導致銀行擔心回收物業時會出現損失，但單純因為樓價下跌而Call Loan不算常見。

近年香港樓市下行，不少業主擔心其物業市值一旦跌穿按揭貸款餘額，成為負資產，便會立即面臨被銀行Call Loan的後果。這種擔憂雖然普遍，但我們要認清其實負資產與銀行Call Loan並非等同的關係，原因有三：

 

• 按揭市場經過多年壓力測試及成數限制，現時大部分業主的供款能力較以往穩健，即使樓價下跌，絕大多數業主仍能如常供款，因此銀行不會輕易Call Loan。

 

• 銀行如Call Loan而業主無力清還貸款，銀行最終只能收回物業拍賣，但在負資產情況下拍賣所得往往不足以填補貸款，銀行自身也會蒙受損失，因此銀行一般不會輕易行使這項權利。

 

• 香港自金融風暴後，銀行在批出高成數按揭時已要求借款人購買按揭保險，減低了銀行的信貸風險，因此毋需急於Call Loan。

銀行不會輕易啟動Call Loan程序，通常會先監察並提醒借款人。普遍來說，以下情況會增加被Call Loan的風險：

 

• 供款逾期超過兩至三個月，銀行會開始密切監察借款人的賬戶。

• 拖欠供款時間若超過半年，銀行有機會正式發出Call Loan通知。

• 發現借款人違規出租、私下轉按或涉及可疑交易，銀行會要求借款人解釋或糾正，否則可能採取行動。

當銀行決定發出Call Loan時，通常會透過律師信通知借款人，要求在Call Loan後的某個限期內還清貸款，一般 30 至 60 天，具體長短視乎個案及銀行政策而定。若借款人未能於Call Loan限期前還款，銀行可能會根據按揭合約執行收樓及拍賣程序，業主將失去物業業權。

被Call Loan的最主要後果，就是借款人必須在指定的Call Loan 限期內一次過償還所有按揭欠款。若無法做到，銀行會收回物業，並將其公開拍賣。拍賣所得會首先用來償還銀行的貸款及相關費用。如果拍賣所得不足以清還所有欠款，借款人仍需補回差額。

此外，被Call Loan另一後果是會嚴重影響個人信貸紀錄，令日後申請貸款、信用卡等金融服務變得困難。若銀行認為借款人有逃避還款之嫌，甚至可能採取法律行動追討欠款，進一步加重財政壓力。

被Call Loan本身不等於破產，但如果借款人無法在銀行訂立的限期內清還所有按揭欠款，而物業拍賣後所得款項仍不足以抵償所有欠銀行的本息及費用，銀行可向法庭申請追討餘額。最終，若借款人無力償還這筆差額，則有機會被頒令破產。

破產對個人影響極大，包括資產被接管、信貸紀錄嚴重受損，以及日後難以申請任何信貸服務，同時亦對日常生活、工作、甚至家庭都會帶來深遠影響。因此，雖然被Call Loan破產的個案不算多，但一旦收到銀行通知，必須立即審慎評估自身財政狀況，及早尋求協助，避免問題惡化至無法挽回的地步。

收到銀行Call Loan通知點算？借款人可以考慮以下方法：

 

• 立即聯絡銀行，了解詳情並嘗試協商。銀行或會考慮借款人的實際困難，願意延長還款限期或協助重組貸款。

• 若銀行堅持收回貸款，可以考慮向其他銀行申請轉按，以新貸款償還原有按揭。

• 若短期內難以籌措資金，可尋求親友支援。

• 如情況複雜，建議尋求專業律師協助，評估是否需要債務重組或以其他法律途徑處理。

以上了解銀行Call Loan動機及限期後，有按揭在身的業主就不必過於擔心萬一Call Loan後果以及點算。然而若你正面對Call Loan壓力並且財務狀態堪虞，甚至預視有被Call Loan而破產的風險，建議及早尋求專業的法律協助。林志宇律師團隊專於債務及破產處理，能根據你的實際情況提供最合適法律建議及解決方案。