自住物業負資產點算？會導致破產嗎？負資產意思及可能後果

近年香港樓價下跌，愈來愈多供樓人士擔心自住物業跌入負資產，甚至擔心會否因此走上破產一途。到底「負資產」是什麼意思？遇到負資產應該點算？自住物業變負資產會否即時被銀行Call Loan或收樓？負資產會否導致破產？林志宇律師事務所團隊以下詳細拆解負資產的定義、計算方法、對業主的影響及應對策略。

「負資產」的意思指手上雖持有資產，但其價值低於為該資產而負擔的債務，一般主要用於物業資產上。當物業的市值低於尚未償還的按揭貸款額，業主即使賣樓也無法清還所有貸款，出現「資不抵債」的情況，即變成負資產。例如，若一個物業當初以600萬元買入，承造九成按揭（即貸款額540萬），後來樓價跌至500萬元，這時物業的市值已低於未償還的按揭貸款，符合了負資產的意思。

計算負資產並不複雜，只需要知道兩個數字：

1. 物業的最新市場估價：這個可以透過銀行、地產代理或專業估價師獲得

2. 尚未償還的按揭貸款餘額：這個數字可以在你的銀行月結單上找到

計算公式為：

尚未償還的按揭貸款餘額 − 物業的最新市場估價 = 正／負資產金額
如果計算結果是正數，物業仍然屬於「正資產」；但若結果是負數，那就代表物業當下已經成為負資產。

例子：現時一個物業的銀行估值為400萬元，尚欠銀行按揭貸款額為450萬元，套用計算公式：400萬 − 450萬 = -50萬，結果得出該物業有50萬元的負資產款額。

自住物業會否成為負資產，與按揭成數有密切的關係。申請高成數按揭（例如九成或以上按揭）的業主，由於自備的首期較少，一旦樓價下跌超過其已付的首期比例，就更容易迅速跌入負資產狀態。相比之下，選擇較低按揭成數（例如六成或七成）的業主，則有較大的緩衝空間，承受樓價下跌的能力較強。

本地部分新盤提供的發展商高成數按揭，雖然初期利息可能較低，但當蜜月期結束後，利率可能大幅調升，且在樓價下跌時，這類物業在銀行估值上可能更為保守，導致業主難以轉按至銀行，或需大幅補錢才能轉按，加重財務負擔。

在香港，當自住物業變成負資產，業主一旦無力供款，最常見的結局就是被銀行Call Loan，若業主無力償還，銀行會根據按揭合約行使權利，將物業收回並公開拍賣，變成「銀主盤」，業主亦最終失去所有權益。

香港銀行對於自住物業的負資產業主，通常只要能準時供款，並不會即時Call Loan或收樓。銀行主要著眼於業主的還款能力，普遍不會因物業市值的短期波動而有所行動。如業主長期拖欠供款、違反按揭條款（如未經同意出租高成數按揭單位），銀行才會考慮Call Loan，要求業主在短時間內清還所有貸款。

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在被銀行Call Loan以外，亦要注意自住物業一旦變成負資產，業主的財務靈活性會大受限制。第一點是負資產下難以轉按或加按，銀行審批會更嚴格，業主幾乎無法套現，甚至可能被迫繼續為高息按揭計劃供款，加重經濟壓力。第二點是若本來有計劃以樓換樓，亦因賣價不足以清還貸款，必須自行補差額贖樓，令換樓比樓價高時困難得多。

「負資產」不等於「破產」。 破產是一個法律程序和狀態，而負資產只是一種財務狀況。只要業主能如常供款，銀行不會主動Call Loan。然而若業主長期斷供，銀行就可能執行Call Loan，而若業主無法還款，即會收樓拍賣。一旦賣樓所得款額仍不足以清還欠款，作為債權人的銀行，有權向作為債務人的業主追討差額。若最終無力償還，業主不單失去居所物業，甚至有機會被頒令破產，帶來嚴重後果，包括資產被接管、信貸紀錄受損、未來難以申請貸款或信用卡，甚至影響日常生活和工作。

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面對自住物業陷入負資產，業主可以考慮以下策略：

• 維持供款能力：只要能如常還款，銀行一般不會主動收樓或Call Loan，因此要注意保持供款能力。

• 積極開源節流：考慮增加收入來源，例如短期兼職、接 freelance 工作等。同時要嚴格控制日常消費，減少不必要的開支，將省下的錢用於應急儲備或提前還款。

• 建立應急儲備：理想情況下，應儲備至少6至12個月的生活費及供款額，以應對突發狀況，例如失業或收入減少。

• 重新規劃投資組合：如果目前手上有其他投資，可評估資產的風險與回報，考慮是否調整配置，例如將部分高風險投資轉換為較穩健的資產，並增加流動性，確保供款不受影響。

• 有困難與銀行協商：如遇經濟困難，應盡快與銀行溝通，嘗試申請延長寬限期，或協商新的還款計劃。

• 考慮債務重組：如財政壓力極大，可考慮申請債務舒緩或重組計劃，避免到破產局面。

長線持有：不少業主都抱「自住樓不用怕」的樂觀心態，如無資金需要急於賣樓，同時又有能力供款，則大可耐心等待樓市復甦，負資產情況有機會隨之消失。

以上了解過負資產的意思及與破產之間的關係後，希望各位業主對於負資產破產及點算會減少憂慮。一旦如你正面對自住物業負資產的困擾，或擔心未來供款能力不足，建議及早尋求專業協助。林志宇律師事務所團隊專於處理物業加按、債務重組、債務舒緩及破產相關的債務問題，能根據你的情況度身訂造合適的解決方案。立即聯絡林志宇律師事務所預約專業諮詢，及早部署，避免問題惡化至無法挽回的地步。